Niektórzy wynajmujący mogą czerpać korzyści z tej luki prawnej, którą najemcy czasami akceptują, nie zdając sobie z tego sprawy. Na czym polega jej istota?
Spis treści
Proces wynajmu mieszkania może wydawać się prostą procedurą, jednak istnieją praktyki, które stawiają najemców w sytuacji, w której są oni prawnie bezbronni.
Wśród tych praktyk szczególnie wyróżnia się włączanie do umów postanowień umożliwiających eksmisję bez uprzedniego powiadomienia lub możliwości obrony , co zaczęło budzić niepokój ekspertów w dziedzinie hiszpańskiego prawa nieruchomości.
Postanowienia te, które często pozostają niezauważone podczas podpisywania umowy, prowadzą do wzrostu podatności najemców na zagrożenia.
Ponadto wynajmujący stosujący tę taktykę wykorzystują luki prawne, aby zapewnić sobie zysk, podczas gdy najemcy napotykają praktycznie nie do pokonania przeszkody, próbując się bronić.
Kluczem do sukcesu jest dokładne zrozumienie tych nadużywających postanowień umowy, ich wpływu na prawa najemców oraz środków, które można podjąć, aby uniknąć tej pułapki prawnej.
Który punkt umowy nie chroni najemców?
Jedną z najbardziej niepokojących praktyk na rynku wynajmu jest umieszczanie w umowie punktu, zgodnie z którym najemca zrzeka się prawa do ochrony prawnej w przypadku eksmisji.
Głównym problemem jest to, że podpisując takie umowy, najemcy tracą prawo do odwołania się do sądu. Zamiast tego są zmuszeni zwracać się do sądów arbitrażowych, które zdaniem ekspertów stawiają ich w wyraźnie niekorzystnej sytuacji w porównaniu z wynajmującymi.
Według specjalistów firmy Alquilino, sytuacja ta pozwala wynajmującemu na jednostronne rozwiązanie umowy bez ważnego powodu i bez zwracania się do zwykłych sądów.
Oznacza to, że najemca może zostać eksmitowany przed upływem minimalnego pięcioletniego okresu zamieszkania gwarantowanego przez ustawę o budownictwie mieszkaniowym.
Ponadto punkt ten ułatwia wynajmującym ignorowanie 3-procentowego rocznego limitu podwyżki czynszu, narażając najemców na ryzyko nieuzasadnionej podwyżki czynszu.
Arbitraż jako jedyna opcja rozstrzygania sporów dotyczących najmu.
W przeciwieństwie do zwykłych postępowań sądowych, mechanizm ten nie obejmuje wielu gwarancji przewidzianych w ustawie o budownictwie mieszkaniowym, takich jak obowiązek uzasadnienia eksmisji lub przestrzegania rozsądnych terminów.
W przypadku gdy umowa najmu zawiera ten dyskryminacyjny punkt, spór rozstrzyga się w sądach arbitrażowych, gdzie gwarancje dla najemców są minimalne.
Proces arbitrażowy przypomina przyspieszone eksmisje: po wszczęciu postępowania przez wynajmującego najemca ma tylko siedem dni kalendarzowych na udzielenie odpowiedzi. W tak krótkim czasie znalezienie adwokata i przygotowanie obrony jest niezwykle trudne, zwłaszcza biorąc pod uwagę związane z tym koszty finansowe.
Ponadto orzeczenia sądowe są często trudne do unieważnienia, pozostawiając najemcom niewiele opcji poza opuszczeniem mieszkania. Sytuacja ta nie tylko wpływa na stabilność warunków mieszkaniowych ludzi, ale także pogłębia nierównowagę sił na rynku wynajmu.
Strategie ochrony najemców
Przed podpisaniem umowy najmu niezwykle ważne jest podjęcie środków zapobiegawczych, aby uniknąć wpadnięcia w tę pułapkę prawną. Poniżej przedstawiono kilka kluczowych zaleceń:
- Uważnie przeczytaj umowę : dokładnie zapoznaj się z każdym punktem, zwracając szczególną uwagę na ewentualne zrzeczenia się praw lub postanowienia, które mogą powodować niejasności.
- Skonsultuj się z prawnikiem : jeśli masz jakiekolwiek wątpliwości, warto skonsultować się z ekspertem ds. prawa nieruchomości, który sprawdzi umowę i wyjaśni związane z nią ryzyko.
- Uzgodnij z wynajmującym : jeśli znajdziesz niesprawiedliwy punkt umowy, poproś o jego usunięcie lub zmianę przed podpisaniem. Pamiętaj, że żadna umowa nie może zmusić Cię do zrzeczenia się podstawowych praw.
- Zgłaszaj naruszenia: jeśli podpisałeś już umowę zawierającą takie punkty, dowiedz się, jak zgłosić sprawcę naruszenia do właściwych organów lub stowarzyszeń konsumenckich.
