Co należy wziąć pod uwagę w odniesieniu do ich praw i ograniczeń przy zwrocie nieruchomości
Spis treści
Odziedziczenie domu w Hiszpanii może wydawać się korzyścią finansową lub ulgą w zakresie obciążeń związanych z posiadaniem nieruchomości. Jednak gdy dom jest wynajmowany, wiąże się to z umową i prawami, które nie wygasają automatycznie po śmierci poprzedniego właściciela.
Taka sytuacja zdarza się częściej, niż mogłoby się wydawać, i rodzi pytania, czy spadkobierca może zażądać natychmiastowego opuszczenia nieruchomości przez najemcę, czy też jest zobowiązany do przestrzegania obowiązującej umowy. Odpowiedź zależy od miejskich przepisów dotyczących wynajmu oraz procedury spadkowej przewidzianej przez hiszpańskie prawo po otrzymaniu spadku.
Co dzieje się z umową najmu po odziedziczeniu nieruchomości?
Kiedy ktoś dziedziczy wynajmowane mieszkanie, umowa najmu nie wygasa automatycznie po śmierci poprzedniego właściciela. Obowiązujące hiszpańskie prawo stanowi, że umowa najmu pozostaje w mocy na tych samych warunkach, które zostały pierwotnie uzgodnione, tzn. spadkobierca przejmuje rolę wynajmującego i musi przestrzegać ustalonego terminu i warunków.
Oznacza to, że najemca może pozostać w lokalu do końca okresu obowiązywania umowy, a nowy właściciel nie może go natychmiastowo eksmitować tylko dlatego, że odziedziczył tę nieruchomość. Umowa pozostaje w mocy tak samo, jakby nie doszło do zmiany właściciela.
W praktyce spadkobierca ma obowiązek powiadomić najemcę o zmianie właściciela i podać dane bankowe lub sposób płatności czynszu. Chociaż nie zawsze jest to wymagane przez prawo, powiadomienie o zmianie formalizuje stosunki prawne i zapobiega przyszłym konfliktom.
Czy można zwrócić odziedziczoną nieruchomość przed upływem terminu najmu?
Jednym z najczęściej zadawanych pytań jest to, czy spadkobierca może zwrócić nieruchomość przed upływem terminu najmu. Z reguły odpowiedź jest negatywna, jeśli umowa najmu nadal obowiązuje.
Zgodnie z ustawą o najmie lokali mieszkalnych prawa najemcy są chronione przez prawo i nie mają na nie wpływu śmierć właściciela, dlatego spadkobierca nie może żądać eksmisji, dopóki umowa pozostaje w mocy.
Istnieją pewne wyjątki, które pozwalają na zwrot nieruchomości, ale są one ograniczone i podlegają określonym wymogom:
- Jeśli okres obowiązywania umowy wygasa w sposób naturalny i nie ma obowiązku jej przedłużania, spadkobierca może podjąć decyzję o nieprzedłużaniu jej i zażądać od najemcy opuszczenia lokalu w terminie określonym przez prawo.
- W niektórych przypadkach właściciel (lub spadkobierca) może odzyskać nieruchomość, jeśli jest ona mu potrzebna do własnego użytku lub użytku bliskich krewnych, pod warunkiem spełnienia przewidzianych prawem wymogów dotyczących uprzedniego powiadomienia.
Jednak takie sytuacje nie dają automatycznego prawa do eksmisji i ich zastosowanie wymaga analizy każdego konkretnego przypadku zgodnie z warunkami umowy i pozostałym okresem najmu.
Czy można sprzedać lub przenieść własność nieruchomości, w której mieszka najemca?
Spadkobiercy, którzy odziedziczyli wynajmowaną nieruchomość, mają prawo nią dysponować . Nieruchomość może zostać sprzedana, zastawiona lub przekazana innej osobie, pod warunkiem przestrzegania praw najemcy. W przypadku sprzedaży umowa najmu przechodzi na nowego nabywcę, dlatego sytuacja najemcy pozostaje niezmieniona w ramach tej samej umowy.
Przed sprzedażą spadkobierca musi przejść procedurę przyjęcia spadku, w tym poświadczoną notarialnie umowę o przyjęciu spadku, zapłacić podatek od spadków i zarejestrować nieruchomość na swoje nazwisko w rejestrze gruntów. Bez tych wstępnych kroków sprzedaż nie może zostać legalnie sfinalizowana.
Obecność najemców może nawet wpłynąć na wartość rynkową nieruchomości, ponieważ nabywcy wiedzą, że nie będą mogli od razu się wprowadzić lub sprzedać jej bez przestrzegania warunków obowiązującej umowy.
Jakie są obowiązki spadkobiercy wobec najemcy?
Otrzymanie nieruchomości na podstawie umowy najmu nie tylko daje prawa, ale także wiąże się z obowiązkami, które spadkobierca musi wypełniać:
- Przestrzegaj uzgodnionych punktów umowy, takich jak miesięczny czynsz, okres obowiązywania i warunki użytkowania.
- Oficjalnie powiadom najemcę o śmierci poprzedniego właściciela i zmianie właściciela, najlepiej na piśmie, i zachowaj odpowiedni dokument.
- Zaproponuj spadkobiercy nowy sposób płatności czynszu.
Zignorowanie tych zobowiązań może prowadzić do konfliktów prawnych lub pozwów ze strony najemcy, który może dochodzić swoich praw w sądzie.
Dziedziczenie wynajmowanej nieruchomości w Hiszpanii nie daje prawa do natychmiastowego odzyskania prawa własności lub eksmisji najemcy poprzez samo objęcie nieruchomości w posiadanie. Umowa najmu pozostaje w mocy, a spadkobierca musi bronić swoich praw w ramach prawa, szanując jednocześnie prawa najemcy do czasu wygaśnięcia umowy lub spełnienia warunków prawnych dotyczących zwrotu nieruchomości.
